Die Kaufpreise für Immobilien in Hamburg und Umgebung erfahren erstmals seit einem Jahrzehnt eine Trendwende. Laut dem aktuellen LBS-Immobilienatlas Hamburg und Umland 2023 fallen die Preise für die meisten Immobilien, jedoch geringer als erwartet. Bei Neubauten hingegen steigen die Preise sogar. Obwohl Makler von Preisrückgängen von 20 Prozent sprechen, ergibt die Analyse der Landesbausparkasse in Hamburg für das letzte Jahr lediglich Abschläge von vier Prozent für Eigentumswohnungen und ein Prozent für Bestandshäuser. Jens Grelle, der LBS-Chef Nord für Hamburg und Schleswig-Holstein, bezeichnet dies dennoch als Trendwende auf dem Immobilienmarkt in Hamburg. Er erklärt: "Durch die Steigerung der Zinsen können sich weniger Menschen Immobilien leisten. Die potenziellen Käufer fragen sich nun, ob sie zu Höchstpreisen kaufen müssen oder ob es sich lohnt, auf eine Preissenkung zu warten."
Grelle beschreibt diesen Wandel als den Übergang von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt. Das öffentlich verfügbare Angebot nimmt wieder zu, was zu längeren Vermarktungszeiten führt. Dadurch haben Käuferinnen und Käufer einen größeren Verhandlungsspielraum. Auf der anderen Seite erschweren die Zinswende im letzten Jahr und die oft kostspieligen energetischen Sanierungen bei Bestandsimmobilien den Immobilienkauf. Im Untersuchungszeitraum von Juli bis Dezember 2022 hat die LBS insgesamt 18.723 Immobilienangebote in Hamburg und Umgebung analysiert. Um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, wurden jeweils zehn Prozent von den Angeboten abgezogen. Grelle betont, dass sich die Einflüsse auf den Markt in diesem Zeitraum stärker verändert haben als in den letzten zehn Jahren. Dazu zählt er unter anderem die hohe Inflation infolge des russischen Angriffskrieges gegen die Ukraine. Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich laut LBS-Vorstand Birgitta Göttelmann inzwischen auf über drei Prozent vervielfacht. Dank niedriger Zinsen und hoher Nachfrage hat in den letzten Jahren ein klassischer Verkäufermarkt dominiert. Grelle erklärt: "Ein Verkäufer konnte praktisch jeden Preis am Markt durchsetzen, da es immer einen Interessenten gab, der bereit war, den Preis zu zahlen." Doch seit dem letzten Jahr ist dies nicht mehr der Fall. "Die dynamische Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist deutlich gebremst worden."
Die durchschnittlichen Preise für Bestandshäuser in Hamburg sind seit Anfang des vergangenen Jahres um 1,3 Prozent gesunken, während die Preise für Eigentumswohnungen um 3,7 Prozent gefallen sind. Die günstigsten Häuser findet man im Stadtteil Hamm mit einem Quadratmeterpreis von 3.148 Euro, während die teuersten in Harvestehude mit 16.049 Euro pro Quadratmeter liegen. Die preiswertesten Wohnungen werden im Stadtteil Rönneburg mit 2.922 Euro pro Quadratmeter angeboten. Erneut am teuersten sind Wohnungen in Harvestehude, wo im Durchschnitt 11.424 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Im niedersächsischen und schleswig-holsteinischen Umland sind die Preise für Bestandshäuser um ein Prozent auf durchschnittlich 3.539 Euro pro Quadratmeter gesunken, während die Preise für nicht neue Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent auf 3.389 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind. Die teuersten Wohnungen im Umland wurden zu Beginn des Jahres mit durchschnittlich 4.289 Euro pro Quadratmeter in Ahrensburg angeboten, während es in Tostedt mit 2.298 Euro pro Quadratmeter am günstigsten war. Bei den Häusern liegt Wentorf/Aumühle mit 4.950 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, während es mit 2.258 Euro pro Quadratmeter im Umland von Stade am günstigsten ist.
Im Gegensatz dazu sind die Neubauten in Hamburg teurer als im Vorjahr. Dies ist hauptsächlich auf gestiegene Preise für Handwerker und Baustoffe zurückzuführen. Laut dem LBS-Immobilienatlas kosten Häuser in Hamburg im Durchschnitt 2,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Preisspanne reicht von 3.975 Euro pro Quadratmeter in Bergedorf bis zu 9.964 Euro pro Quadratmeter in Nienstedten. Neubauwohnungen sind sogar um 4,3 Prozent teurer und kosten zwischen 4.694 Euro pro Quadratmeter in Neugraben-Fischbek und 13.191 Euro pro Quadratmeter in der HafenCity. Grelle weist jedoch darauf hin, dass in vielen Stadtteilen kein oder nur ein kaum messbares Angebot vorhanden war.
Auch im Umland sind die Preise für Neubauten gestiegen. Die Durchschnittspreise für Neubauwohnungen sind um 8,4 Prozent gestiegen, während die Preise für Neubauhäuser um 2,5 Prozent gestiegen sind. Die günstigsten Wohnungen im Umland wurden für 2.760 Euro pro Quadratmeter im Lüneburger Umland angeboten, während die teuersten in Wentorf/Aumühle mit 6.134 Euro pro Quadratmeter zu finden waren. Bei den Neubauhäusern mussten Käufer in Reinbek mit 6.390 Euro pro Quadratmeter am meisten bezahlen, während es mit 2.837 Euro pro Quadratmeter im Umland von Lauenburg am günstigsten war.
Die LBS-Vorstand Göttelmann erwartet in Zukunft eher stabile Preise für Immobilien in Hamburg. Gleichzeitig betont sie die zunehmende Bedeutung der energetischen Sanierung. In Hamburg sind 75 Prozent der über 720.000 Wohnungen älter als 40 Jahre und erfüllen häufig nicht die heutigen Anforderungen an den Klimaschutz. Sie sagt: "Die Investitionskosten werden künftig stärker in die Preise einbezogen." Entsprechend wird sich der Markt immer mehr in teure klimagerechte Wohnungen und Häuser sowie in günstigere Immobilien mit Modernisierungsbedarf aufteilen. Grelle ergänzt: "Die deutlichsten Preisrückgänge werden in Zukunft bei Bestandsimmobilien zu verzeichnen sein, die großen Modernisierungsbedarf haben."
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(Quelle Bildmaterial: Bild von guentherlig auf Pixabay)